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地價昂貴著稱世界的日本買房，普通上班族要花上幾年？

人民網東京5月24日電

東京買屋報導

著名東京房地產查咨詢公司東京KANTEI今年4月對日本國內新建公寓價格所作的調查中給出了答案。該公司統計出各地使用面積為70平米的新建公寓平均售價，再除以當地居民的平均年收入后算出了住宅價格與年收入的比率。
調查結果顯示，2010年日本首都東京的新建公寓價格相當於該地居民平均收入的9.49倍。而在東京以外實現“My home”的夢想就似乎就更簡單了。上述調查中，日本全國新建公寓價格與平均年收入相除后得出的數字是6.01倍。換言之，一名普通日本國民想擁有屬於自己的住房隻要拿出約6年的工資即可！而且，這一數字自2008年（6.02倍）以來幾乎沒有發生過變化。

本公司觀點:

1． 跟據統計，普統上班族現在在台北市購屋，買25坪宅，台北市要不吃不喝22.4年　大安區更要36.5年。
2． 根據住展雜誌發布最新「購屋痛苦指數」調查顯示，至今年6月止，台北市購屋痛苦指數達23.5倍，至今年6月為止，台北市平均房價為55.3萬元，若以行政院主計處公布的97年30至34歲平均每月工作收入為34,299元為準，雙薪家庭若想要在台北市購買平均總價約1,935萬元的三房產品，其痛苦指數為23.5，也就是必須要不吃不喝23.5年才有機會買房子。
3． 台北市的房子除非投資客、上了年紀的人或是二次購屋才有可能去買，一般的上班族或是首購族是買不起的。

台灣的房地產已走到高峰，相反的日本房地產則是跌到谷底，日本地震災後必有重建商機，將帶動日本經濟。現在正是投資客進場日本房地產的好時機。

東京投資 – 天災不會毀了一個國家

史上規模第四大的日本東北大地震，成了日本二次大戰後最大的危機。但如同亞當?斯密說「國家不會一下子就毀了！」雖然「短痛」可能仍無可避免，但不會造成日本經濟上的「長痛」。

地震、海嘯、核電廠輻射外洩……，遭遇史上第四大規模地震的日本，儘管已有數千條寶貴人命在此次災難中殞落，但對活下來的人而言，冷靜計算損失，走上重建之路，是無可回避的職責。

因此接下來的問題是：這場日本首相菅直人口中「二次大戰後日本最大危機」的「日本東北大地震」，會對日本這個全世界第三大經濟體，以及其他國家經濟，帶來何種衝擊？

日本是全球地震發生最頻繁的國家，但衡諸歷史經驗，這些地震中，大部分除了對局部地區帶來人員傷亡、財產損失外，並未對日本或全球經濟帶來嚴重衝擊。

最近一次日本發生足以衝擊該國，及其他國家經濟的大地震，要追溯到16年前的「阪神大地震」。

不會比阪神影響大

東北地區多農漁業，非經濟核心

1995年1月17日，日本關西地區發生芮氏規模七．二的強烈地震，除了造成大阪、神戶等城市公共設施幾乎全毀、五千多人死亡的慘劇外，更嚴重的是該次地震發生在日本第二大經濟圈—「關西經濟圈」。

關西經濟圈包括日本第二大城大阪、第六大城神戶，該區域國內生產毛額（GDP）占日本全國GDP的17%，而在此經濟圈內的「阪神工業區」，向來更是日本製造業的重鎮之一：工廠數占全日本15%，鋼鐵產量更占全國近四分之一。

1995年的阪神大地震，不但造成阪神工業區斷水斷電，聯外交通也幾乎斷絕，使得日本對外貿易大受影響：從名古屋到神戶的高速公路貨運量，占日本全國大約14%；神戶港及大阪港的對外貿易量，也分別占日本全國的三成及兩成，但阪神大地震卻使得該區域的這些陸運及海運幾乎完全中斷，當時日本花了三個月至一年，才從這些傷害中逐漸回復過來。

雖然阪神大地震對當時日本製造業、貿易帶來嚴重衝擊，但事後來看，那次地震並未讓日本經濟變得特別糟糕。

數據顯示，阪神大地震造成的經濟損失，相當約前一年日本GDP的2.5%，但即便如此，1995年地震發生當年，日本全年經濟成長率仍約達1.9%，這和日本1990年代「失落的十年」相比，並不算特別壞——「失落的十年」時期，日本平均每年經濟成長1.5%。

也就是說，天災即便發生於一國經濟命脈所在之地區，但天災，終究只能摧毀基礎建設等設備投資，使產能供給出現短期缺口，卻不會在一夕之間，改變該國的長期競爭優勢或產業結構。如同現代經濟學之父亞當?斯密（Adam Smith）所說：「國家不會一下子就毀了！」
因此，這次日本東北大地震對日本經濟的衝擊，應該不會比1995年的阪神大地震更大，因為這次地震的災區，不像阪神大地震是發生在日本經濟的核心地帶，而是發生在以農漁牧為主的日本東北地區。

不會重創基本面

GDP衝擊不超過0.2個百分點

日本整個東北地區，雖然也集中了汽車、核電、石化、半導體等眾多重要產業工廠，但經濟規模僅占全日本8%左右。因此投資銀行高盛（Goldman Sachs）經濟學家歐尼爾（Jim O’neill）便認為，這次日本東北大地震對經濟的衝擊，比不上1995年的阪神大地震。

美國銀行（BOA）在日本東北大地震隔天出版的報告也認為，這次災害對日本GDP衝擊，不會超過0.2個百分點。美國哥倫比亞大學（Columbia University）經濟學家韋恩斯坦（David Weinstein）則指出，地震受損最嚴重地區的宮城縣，一向是以農業和木材業為主，該地區經濟產值只占日本總產值的1.7%。

野村證券紐約首席經濟學家雷斯勒（David H. Resler）預估，地震後日本經濟可能出現「V」型反彈，如1995年阪神大地震後，日本經濟走勢就是如此。

但儘管這次震災，不會造成經濟上的「長痛」，然而「短痛」可能仍無法避免，首先，全球產業供應鏈可能會受到影響。

根據英國半導體市場研究公司未來地平線（Future Horizons）公布的數據顯示，全球半導體產值，日本就占二成四，其中一半用於出口。資訊市調機構IHS iSuppli也估計，去年日本占全球半導體總產量的兩成，預計未來兩週內，日本半導體供應可能會受到衝擊。

例如日本東芝（Toshiba）供應美國蘋果（Apple）平板電腦iPad等行動產品所需的NAND快閃記憶體，其供應量占全球三分之一以上，在這次地震後，東芝也宣布關閉國內工廠。其中最接近地震區域的岩手縣工廠，主要生產微控制器（MCU），雖然目前還沒有受損消息傳出，但研究機構顧能（Gartner）分析師諾伍德（Andrew Norwood）預估，NAND快閃記憶體晶片現貨市場價格，短期內恐因此而大漲。

不會拖累別國

美、中經濟穩，貿易打擊有限

除了產業供應鏈受衝擊外，對其他國家來說，更關心的問題是；剛從金融海嘯後復原的全球經濟，是否會因此次日本震災而受到拖累？
從歷史經驗來看，1999年台灣九二一地震、2004年南亞大海嘯、2005年美國卡崔娜（Katrina）颶風重創美國南部產油區，這些重大天災，都沒有對全球景氣帶來嚴重影響。

以美國卡崔娜颶風來說，當時災區石油產量約占全國三分之一、天然氣產量占五分之一，穀物出口量更占全美的四成，重要性如同阪神大地震對日本影響。美國保險業當時預估，卡崔娜造成的財產損失可能高達350億美元（約合新台幣一兆零300億元），創美國史上天災紀錄。

但美國標準普爾五百指數（S&P 500）不僅在災後三個月仍持續上漲，同時隨後全球景氣也都再持續擴張到2008年。同樣的，亞當?斯密的「國家不會一下子就毀了」這句話，再度證明，天災只是暫時性破壞，並未動搖美國競爭力的基本結構。

因此，這次日本東北大地震對全球經濟的影響，至少也不會比前幾次國際間重大天災的影響更大，而且，當前全球兩大經濟龍頭—美國及中國，目前經濟也沒出現太大憂患。

根據國際貨幣基金（IMF）今年剛公布「世界經濟展望」（World Economic Outlook）報告，全球經濟今年將成長4.4%，高於去年十月預估的4.2%，全球均處於景氣復甦階段。

其中，全球經濟成長龍頭美國，今年一月份進口金額和民間消費金額，皆創下金融海嘯以來新高，聯準會（Fed）也上修美國今年經濟成長預估，從原先的3%至3.6%，上調到3.4%至3.9%。

而中國是日本最大貿易夥伴，中國商務部長陳德銘在日本東北大地震後也表示，「日本地震不會對中日貿易產生太大影響，地震所帶來的任何影響都是暫時的。」在美國和中國這兩大經濟體未出太大問題下，日本這次地震對全球經濟衝擊應該有限。

不過這次日本東北大地震，仍引起市場對日本經濟未來走勢的兩個擔憂，其一就是日本的債務是否會引起「債信危機」。

日本債務已達GDP的兩倍，比任何一個已開發國家的債務水準都高。而震災之後的龐大重建需求，使日本政府勢必得追加預算，這將使日本的財政狀況更加惡化。「新末日博士」魯比尼（Nouriel Roubini）就指出，日本發生的強震可謂是「最壞時期發生的最壞的事。」

出現匯價隱憂

災後日圓狂升，恐打壓出口

不過，95%日本政府債券掌握在日本人自己手中，因此一般國際市場中「債務越高，違約風險越大」的狀況，在日本並不容易出現。再加上日本有龐大外匯存底當靠山，十年期公債利率才能維持G7會員國中最低的，換言之，債信危機在日本並不容易出現。

另一個擔憂，就是日圓匯價在國際匯市「步步高升」，對日本經濟的影響。

由於地震發生後，不少日本海外企業紛紛將手上資金兌換成日圓，以因應日本國內的投資重建需求，使得日圓匯價在此次地震發生後上揚，目前約在一美元兌八十日圓左右徘徊，日圓匯價已接近四個月來的高點。

1995年，日圓兌美元匯價，曾創下一美元兌79.75日圓的歷史高點，在近來日本企業海外資金回流日本之際，日圓匯價是否會挑戰此一歷史關卡，也相當引人注意。

不過日本當前對策，仍希望藉日圓貶值以振興出口，因此放任日圓繼續升值的可能性並不高。《華爾街日報》（The Wall Street Journal）三月十四日稱，日本政府官員擔心「投機客藉震災炒高日圓」，或許已為財政單位干預日圓升值埋下伏筆。

根據三菱日聯摩根士丹利證券預估，假設日圓兌美元價位，比日商設定出口避險匯率平均值高出10%，則企業年度淨利將縮水近5%，而日本實質GDP年增率將減少0.4個百分點，而日本政府要如何在最短時間內處理避免內憂（震災）引起外患（日圓走強、打壓出口），將是全球投資人最關注焦點。

資料參考來源 – 天災不會毀了一個國家