標籤彙整：東京不動產

日本東京房地產投資心得篇(十)

發表於 2013 年 01 月 22 日 由 大阪房屋網

 

日本房地產收租

台灣買不起房子,買日本房子吧!

想安心在台灣當東京房東，投前要先做功課，先了解日本文化民俗的差異，日本東京地產是不是適合我的投資？日本跟台灣在房屋建坪數上的算法也是有相當大的差異，台灣的坪數是虛坪，日本是實坪。若以20坪台北房子跟10坪的東京房子，其實室內坪數是有可能相同的，台北市建商販售的20坪須扣除公設30%上下，甚至有些建商公設是需要到40%，所以20-6=14，但這14坪可能還不是實際坪數，還要扣掉附屬建物（陽台、雨遮、露台）等。所以扣掉之後也有市內可能只剩下10坪，反觀東京仲介資料上的10坪是不含附屬建物（陽台、露臺、、、、、）跟其他公設的，所以甚至東京的10坪是有可能大於台灣的20坪(可參考第四章的案例說明)。

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日本房租﹣東京房地產投資心得篇(一)

發表於 2012 年 10 月 14 日 由 大阪房屋網

如果有人問你房子投資買在哪裡，若你回答「我投資在台北縣三峽…」，一般人會客氣的跟您回應「那裏環境不錯喔!」，但是心裡定會想著「自住是OK啦，但一定不會賺，以後不一定賣得掉，也不一定租的掉!」

若是你回答「我買在台北市大安區跟信義區!」一般人可能有點尊敬你並羨慕您的投資眼光，而且一定有賺，房子也租的掉，房子也一定賣得掉!

但是，若你回答「我買在日本東京的新宿站附近」一般人可能會向您立正甚至會向你敬禮!並且以為你是「好野人」!認為你應該有上億的財產才能買得起日本東京房地產!

希望您看完本公司的文章，就會了解其實在投資日本東京不動產並不像想像中那麼困難或想像中的那麼貴。如果你以為日本國民所得(2011年45920美元)是台灣(2011年20101美元)2.5倍多的日本，日本東京房價應該是台灣台北的好幾倍，那就錯了!

日本東京房地產現在以東京23區，新宿區的中古電梯大樓為例，現在的價格比台北市大安區的中古電梯大樓還便宜!出租的投資報酬率是台灣的好幾倍，雖然不合理也不合乎常理，不過這是事實!接下來文章中會慢慢跟您說明。

投資東京房地產只是一項金融遊戲下的一個工具而已，並不需要想得太複雜。您可能會被您的銀行理財專員慫恿買歐洲海外基金，或買了類似美國雷曼的地雷基金，但是您從不會想你一定要住在歐洲或美國，才可以買當地的基金。但是你會還是會存疑買日本房地產應該是要住日本吧，其實這些疑問在文章裡都會詳細跟您回答。

不管是投資股票、投資基金、或投資彩券、投資外幣，或投資房地產……，都是為了賺錢，風險跟投報率都有相關性。沒有任何一種投資是穩賺不賠的。如果真的要穩賺不賠，那大概只有台灣定存吧。(國外的定存還有可能會有銀行倒閉的風險)。我會選擇一個比較安全的投資方式，就是在市場價格相對低點的時候進場，不管你以後出不出場都應該相對安全。
如下圖:

日本東京房價比較圖

當市場價格相對低點來時可能就是一個比較好的投資機會，雖然不一定保證必賺，但是賺錢的機率很高也相對高，一旦選定相對低點時，您就要抱著必賺的決心了。如果你一直等待絕對低點，我想這樣你應該就是最後屬於不會進場投資的人，或是屬於一直在當旁觀者，最後可能成為追高殺低的投資者了!如果是這樣投資觀念那賠錢的機率就相對高。

日本東京不動產

以這樣的投資觀念來說，投資買彩券是機率最低，而且是最不容易賺錢的一種投資方式。富爸爸，窮爸爸這本書中有提到關於富人的投資，一有開創事業當老板，二有投資股市致富，三有理財投資不動產，根據美國世界知名商業雜誌富比士(forbes)統計，從事房地產相關行業的富豪比例最高，在富豪中占有近7成的比例，擁有資產果然是最快發達致富的捷徑。

東京房地產

日本不動產實施不動產買賣實價登錄機制已有20餘年之久，上圖可清楚看到日本東京地區，房市價格相對高、低點的位置，今年是2012年(平成24年)，日本東京地區房市價格處於40幾年來的相對低點，這時候投資日本東京不動產，不管你以後出不出場都應該相對安全，雖然不一定保證必賺，但是賺錢的機率也相對高。

盲目的跟從投資，絕對會有很大的風險，如果要投資日本東京不動產還是要選擇在日本東京良心信用經營20年以上的<國際東京不動產投資顧問有限公司>，為您的資金規畫最安全的投資收益。

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東京不動產精選物件－中央?日本橋?山町10.73%，15980萬日元

發表於 2011 年 12 月 18 日 由 tokyohouse

東京不動產精選物件

日本投資高獲利不動產? ?：?中央?日本橋?山町10.73%，15980萬日元

東京投資地區介紹：

  • ??東京都心：東京都中心區域最主要的三個區—千代田區、中央區與港區。有時會加上新宿區、澀谷區。
  • ??中央區是日本東京都內的23個特別區之一，由於其位於23區的正中央位置之故，因而得名。中央區不僅地理位置處於東京的中心地，更是日本經濟、信息、商業等的中心。著名的日本銀行、東京證券交易所等日本經濟核心都位於中央區。除此之外，包括銀座、大型布莊與百貨公司總社聚集的日本橋、以及以魚貨市場聞名的築地皆位於本區範圍之內。

·?日本橋：

Nihonbashi的字面意思是“日本橋”，屬於東京一個區，以日本橋命名，坐落在銀座以北。日本橋自江戶時代以來一直是日本國道網的零公里標誌，也就是日本國道網的始點。

作為“日本的中心”，日本橋區幾個世紀以來都享有繁榮的商業。17世紀，三井家族選擇日本橋作為開設三井百貨前身－越後屋江戶支店的地點。三井百貨是一家發展極其成功的大型百貨公司，也是日本最早的西式百貨商店，日本橋三越百貨留存至今。

COREDO日本橋（日本橋一丁目大樓）延續了傳統，成為時尚的購物建築群。該建築於2004年3月在日本橋的核心區開業，為該地區經濟發展注入了新的動力。COREDO日本橋上層為辦公空間，其下五層集商店、咖啡館、餐館為一體，地下還設有超市。位於三越旁，2005年落成的文華東方酒店，及2011年落成的COREDO室町，讓整個日本橋更添生氣。?

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投資東京房地產 – 國際東京不動產讓您海外投資安心

發表於 2011 年 12 月 15 日 由 大阪房屋網
投資東京不動產

投資東京不動產?

投資東京房地產?– 國際東京不動產讓您海外投資安心

台灣媒體＜工商時報＞12月15日報導，政府打房政策接二連三，台灣房市冷颼颼，海外置產的風氣卻方興未艾，尤其國人赴日購屋熱潮一波波。

《國際東京不動產投資顧問有限公司》張經理表示，根據台北市地政處資訊，台北市近半年買賣移轉棟數屢創新低，直逼2008年金融海嘯時期水準，今年台北市房市寒冬在暑假已提早來臨，反觀日本房市今年初經歷大地震、核災，等利空消息，卻不減國人赴日本購屋投資意願，今年公司整體業績較去年大幅成長4~5成。

張經理統計，國人在日本東京買屋投資置產，偏愛山手線行經範圍步行10分鐘以內的物件，成交首選：港區、中央區、千代田、涉谷、新宿等都心五區；次選文京、台東、豐島、中野、品川、目黑等次級區，大部份客戶在台灣皆有投資房市，其中八成有投資房市十年以上的經驗，有六成客戶財力驚人能以現金直接購屋。

張經理建議：透過東京台支五大銀行貸款，讓銀行先行把關審核房屋產權。最佳的投資是考量風險後把利益最大化，投資東京不動產商用透天大廈，收取高報酬房屋租金，除了往往能夠負擔房貸，還省下大筆管理費與大樓修繕費，並由銀行在匯率上設定避險，把投資所得獲利最大化。

投資日本房地產新成屋雖然修繕費用較少，但隨著屋齡逐年增加，修繕費用也是逐年遞增，房屋租金相對逐年減少，這是需注意的風險，投資東京房地產商用透天，由於整棟房屋產權是一人所有，何時修繕由屋主自行決定，故租金報酬率比較實在。加上日本房價資訊早已實行透明化，近十幾年來日本不動產價格一直處於低檔區，這時候進場投資東京不動產相對安全。

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日本買房秘訣：商用透天厝比套房划算

發表於 2011 年 09 月 21 日 由 大阪房屋網

日本買房秘訣：商用透天厝比套房划算?想要投資日本房地產，就必須先了解日本人的購屋習慣。

根據日本的大樓管理法，在管理費之外，還會再多收一筆修繕費，也就是說，消費者買這間大樓，不管是住家或店面，大多要多負擔投報率的2~3%，這筆開銷是專門投入修繕的部分，國際日本東京不動產公司楊經理表示，新大樓的話，大多在購屋時就先收取一筆基金，可以撐五年十年，但是屋齡老舊一點的話，大多三年或五年會調整一次，原則上大部分的大樓是愈來愈貴。

這一點跟台灣的社區型大樓，只繳管理費的習慣截然不同，台灣的社區修繕，一般是管委會遇到狀況，再跟住戶平均分攤，但日本購屋有修繕基金的配置，建商在建造時，就會擬定好修繕計畫，因此大樓管委會都會有個數字，當然社區戶數愈多，基地面積愈大，修繕費攤提之後，平均下來每個住戶會相對較低，只要到了計畫表上的時間，就算屋況完好，還是必須按照計畫，進行修繕工作。

根據日本房仲業觀察，在台灣顧客投資日本房市來看，平均20通電話詢問要買套房，可能後來經過溝通，顧客了解日本購屋必須負擔修繕費用後，礙於資金的門檻，只有1到2位會成交透天厝，因為透天厝，比較符合台灣經驗，不只在修繕費習慣方面，由屋主自己決定，實際的土地持分較多，增值空間也較大，另外，由於套房的自備款，都是百分之百現金，無法像銀行貸款，套房要脫手也不賣，而且透天厝若是商業用途，一樓還可收取店面租金，租金將可負擔房貸部分。

以日本不動產市場評估，漲幅第一名的是土地，漲幅第二名就是透天厝，這兩年若有進場，購買日本透天厝，平均的漲幅大約是兩到三倍。

那究竟應該投資日本的新成屋，還是中古屋呢？雖然新屋的修繕費較低，但房價較高，因此投報率不高，大約只有5~6%，但中古屋的話，投報率較高7~8%，但修繕費較也高，但商用店租的日本房客，多半會負責修繕的部分，因此中古屋投資較划算。

投資人若想看準日本房市，大概準備一千萬台幣左右即可進場，可買到兩千萬的物件，不足的部分可跟銀行借貸，而透天厝大慨行情就是兩千多萬。

歡迎有興趣投資日本不動產的朋友們電話詢問：02-5576-0690

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