每月彙整:九月 2011

日本買房秘訣:商用透天厝比套房划算

日本買房秘訣:商用透天厝比套房划算?想要投資日本房地產,就必須先了解日本人的購屋習慣。

根據日本的大樓管理法,在管理費之外,還會再多收一筆修繕費,也就是說,消費者買這間大樓,不管是住家或店面,大多要多負擔投報率的2~3%,這筆開銷是專門投入修繕的部分,國際日本東京不動產公司楊經理表示,新大樓的話,大多在購屋時就先收取一筆基金,可以撐五年十年,但是屋齡老舊一點的話,大多三年或五年會調整一次,原則上大部分的大樓是愈來愈貴。

這一點跟台灣的社區型大樓,只繳管理費的習慣截然不同,台灣的社區修繕,一般是管委會遇到狀況,再跟住戶平均分攤,但日本購屋有修繕基金的配置,建商在建造時,就會擬定好修繕計畫,因此大樓管委會都會有個數字,當然社區戶數愈多,基地面積愈大,修繕費攤提之後,平均下來每個住戶會相對較低,只要到了計畫表上的時間,就算屋況完好,還是必須按照計畫,進行修繕工作。

根據日本房仲業觀察,在台灣顧客投資日本房市來看,平均20通電話詢問要買套房,可能後來經過溝通,顧客了解日本購屋必須負擔修繕費用後,礙於資金的門檻,只有1到2位會成交透天厝,因為透天厝,比較符合台灣經驗,不只在修繕費習慣方面,由屋主自己決定,實際的土地持分較多,增值空間也較大,另外,由於套房的自備款,都是百分之百現金,無法像銀行貸款,套房要脫手也不賣,而且透天厝若是商業用途,一樓還可收取店面租金,租金將可負擔房貸部分。

日本不動產市場評估,漲幅第一名的是土地,漲幅第二名就是透天厝,這兩年若有進場,購買日本透天厝,平均的漲幅大約是兩到三倍。

那究竟應該投資日本的新成屋,還是中古屋呢?雖然新屋的修繕費較低,但房價較高,因此投報率不高,大約只有5~6%,但中古屋的話,投報率較高7~8%,但修繕費較也高,但商用店租的日本房客,多半會負責修繕的部分,因此中古屋投資較划算。

投資人若想看準日本房市,大概準備一千萬台幣左右即可進場,可買到兩千萬的物件,不足的部分可跟銀行借貸,而透天厝大慨行情就是兩千多萬。

歡迎有興趣投資日本不動產的朋友們電話詢問:02-5576-0690

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日本買房投資諮詢 - 日本東京千代田區 陶先生投資經驗分享

日本海外不動產投資

日本買房經驗分享

日本買房經驗分享

在日本311強震後四個月,陶先生終於出手,買了日本不動產

陶先生:「投資活動就是要勤做功課,我看過三十幾個物件,屋主今年初開價三億五千萬日幣,可能因為地震過後不好賣,主動降到兩億九千八百萬日幣,一降價我就馬上下手,我才去兩次就下訂了。

日本人賣房子,或許就跟民族性一樣堅韌固執,房價很難砍,不過311?震後,確實是個時機。

陶先生:「我覺得日本經歷311大地震之後,就像台灣SARS期間一樣,房價跌無可跌了,但是我們比較戲劇化,是SARS之後大漲嘛,那以日本的經濟數據看起來,我不認為它會大漲,我們做的本來就是長期性投資,將來穩定的租金收入就好啦!

即使對現階段可觀的租金收入,已經感到很滿意,陶先生仍懷抱著日本房地產未來可能會大漲的夢想,買的物件,坐落在都心五區中的,千代田區。

陶先生:「千代田區是日本東京的23區中,比較精華的都心五區,是在JR山手線的內圈裡,那千代田區也是很高級的地段,而且我的房子附近有兩個捷運站。」

地段好,房客不難找。這是一棟四層樓的商用物件,一二樓租給了懷石料理,三四樓也是店面或辦公室,流動性較大,不過目前是滿租狀態。

陶先生說:「我從來沒有進去過,房東不能去打擾人家房客,所以我只有在外面看,因為日本是一個點讓制度完備的國家,日本房仲所提出的資訊,有一定程度的可信度,所以我們完全信任,日本房屋仲介公司所提供的出租資訊」。

由於滿租,所以在買賣房子時,房客租約都要轉讓下來,這也是在日本盛行的交易模式-「交換鑰匙」,陶先生還在辦理過戶手續,但人住台灣的他,已經打算要委託「物業管理公司」,協助管理。

陶先生說:「物業管理這個行業,在先進國家是很完備的,日本也是,我就委託這些物業管理公司,大概要提撥6%的收益出去做這塊,但修繕費應該會更多。

陶先生預估修繕費會花更多,尤其這個屋齡已經20年,雖然遇到強震屹立不搖,但外觀的瓷磚難免脫落。

陶先生說:「我們有請結構技師去評估,花了大概30多萬日幣,他們認為沒有問題,日本方面的地產提供的檢測報告,我們認為有非常大的可信度,所以不在意那小外傷,但做了局部修復。

在萬全的準備下,陶先生認為這次海外投資日本房市,會有6%~8%以上的收益,即使小孩在美國讀書租屋,他還是決定投入東京高投報率物件

陶先生說:「美國房子的持有成本很高,如果二三十年不漲價的話,你所有繳出去那些稅金,都足以再買一間房子了,而且美國次級房貸的問題,以及房地產基本體制不健全,我不認為它未來會大漲,甚至還在下跌過程,沒有落底呢!

當然,投資海外房市,中國大陸也是評估點之一。但陶先生認為,中國大陸房市,跟過去比起來,相對高點,風險性較大。

陶先生說:「中國大陸現在在一個高檔的位置上,加上又是人治的社會,法令說改就改嘛,日本是法治國家,所有從業人員都有它的專業性,感覺起來就比較安全吧!

回頭看自己居住的台北市,陶先生說,現在買也不是,賣也不是,所以選擇日本,第一次投資日本的經驗很愉快,也期待下次的物件更棒!

感謝陶先生選擇國際東京不動產公司諮詢服務及熱心的分享日本購屋經驗,日本買屋行圓滿結束!!

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